ДОЛЯ В КВАРТИРЕ: Как правильно продать или купить долю квартиры?

Риски приобретения доли в квартире не пугают потребителей, и квартирные доли стабильно пользуются спросом. Объём предложения на данный спрос тоже неуклонно растёт. Для того, чтобы оградить себя от возможных проблем в процессе купли-продажи, нужно помнить, что покупатели и продавцы долей в квартире должны придерживаться определённых правил.

Вы один из таких сособственников и у Вас есть проблема с Вашей долей и другими сособственниками? Приходите к нам за советом, что можно сделать. Также мы поможем с продажей или покупкой доли в квартире. Наши телефоны: (495) 790-67-86

Необходимо понимать, что из себя представляет купленная доля в квартире с правовой точки зрения. Например, некоторые думают, что человек, который покупает долю в квартире на основаниях собственника, имеет право пользоваться всеми помещениями, которые имеются в квартире. Но следует учитывать тот факт, что размер доли в квартире находится в прямой зависимости от количества собственников. По суду при разделе имущества между двумя бывшими супругами, к примеру, может быть установлен порядок пользования. Скажем, в двухкомнатной квартире при условии, что у супругов нет детей, может быть по судебному решению каждая доля квартиры соотнесена с долей каждого из них. Но если один супруг решит продать свою долю, то ему не удастся продать именно свою комнату, потому что для новых содольщиков потребуется уже пересмотр судебного решения в пользу другого собственника. С рождением в семье ребёнка тоже решение суда будет подлежать пересмотру – так как количество собственников в таком случае увеличивается.

Есть весьма существенное правило касающееся процесса купли-продажи доли в квартире, которое именуется правилом преимущественной покупки. О его соблюдении непременно следует помнить прежде всего продавцу доли в квартире. Статья 250-я Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для данного правила, по которому при намерении продать свою долю в квартире постороннему лицу необходимо с начала предложить купить эту долю другим собственникам, которые имеют преимущество перед третьими лицами по покупке указанной доли.

Закон предписывает сделать извещение о предстоящей продаже в письменной форме. При этом момент извещения становится началом отсчёта 30-дневного срока, в течение которого другие собственники либо должны приобрести эту долю, либо отказаться от покупки. По истечении этого срока продавец может беспрепятственно продавать своё имущество любому лицу, если никакие необходимые договорённости с сособственниками не были достигнуты.

Очень часто продажа доли в квартире связана с какой-то конфликтной ситуацией между собственниками. То есть происходит попытка решения вопроса связанная с наследством, разводом, разделом имущества. И продавец своей доли желает не только продать свою часть собственности, но при этом ещё и «свести счёты» с другими собственниками, а то и вовсе «доставить себе радость, сделав другим гадость».

По умыслу продавца может быть предусмотрена и покупка доли, а затем выкупа остальных долей, и в таком случае квартира, купленная частями будет иметь цену гораздо ниже, чем если бы она покупалась целиком. Но выкуп этих оставшихся долей весьма проблематичен, если собственники не готовы к продаже.

Статья 250-я ГК РФ указывает на то, что продавец должен получить письменный отказ содольщиков от покупки продаваемой доли, в противном случае сделку затем могут оспорить в суде. Но контакты других собственников иногда получить не так-то просто: люди могут находиться за рубежом, либо в местах лишения свободы, а могут намеренно уклоняться от получения уведомления о том, что должна произойти продажа доли.

В век достаточной распространённости средств мобильной связи, конечно, можно просто позвонить сособственникам и при их отказе от покупки доли попросить их заверить свой отказ у любого нотариуса. Если такой нотариально заверенный документ будет продавцом получен, то ему можно будет не ждать, когда закончится 30-дневный срок, а можно приступать непосредственно к продаже своей доли.

Однако такое идеальное положение дел довольно редко встречается при продаже. Чаще всего продавец доли оказывается перед необходимостью составления письма-извещения о предстоящей продаже доли в квартире. Такое письмо должно содержать в себе указание цены и прочих условий, при которых будет происходить продажа доли, и отправлено оно должно быть по почте, желательно заказным письмом с уведомлением о получении адресатом данного письма.

Если место жительства сособственников установить не удаётся, то для исполнения правила преимущества покупки продавец должен предоставить доказательства о том, что уведомление о продаже было направлено по последнему известному месту проживания сособственников. Доказать же отсутствие сведений о фактическом месте пребывания можно с помощью справок из адресного стола, местной администрации и так далее. Если же участник долевой собственности находится в местах лишения свободы, то вопрос о вручении извещения можно решить через руководство учреждения исполнения наказания.

Если же сособственник пытается саботировать продажу доли исключительно уклонением от получения уведомления, то продавцу нередко приходится действовать уже по схеме оформления договора дарения недвижимости. По законодательству в этом случае согласие уже не требуется, и даже если потом саботажники будут опротестовывать сделку в суде, шансов доказать факт продажи с правовой позиции почти нет.

Всё чаще продавцы долей прибегают и к такой вполне законной схеме: они обращаются к нотариусу, который сам отправляет со своего адреса письма-извещения с уведомлением о продаже доли в квартире не только на известный домашний адрес сособственника, но и по месту его работы. Квиток о том, что письмо-извещение было доставлено приходит в нотариальную контору. На данном квитке отмечена дата получения письма адресатом сособственником. Именно от этой даты и отсчитываются нужные дни по статье 250-ой. В регистрационной службе будет принята копия письма уведомления с квитком, свидетельствующим о том, что были соблюдены права содольщиков на преимущественную покупку.

В случае, когда продавец решает продать долю одному из сособственников, вопрос об уведомлении остальных участников долевой собственности отпадает, так как правило о преимущественной покупке распространяется только на случаи продажи доли постороннему лицу. Вопрос же о том, кому именно продать долю, если её захотят выкупить сразу несколько сособственников находится в ведении продавца.

В том случае, если один из участников собственности хотел выкупить долю, но не был продавцом уведомлён о продаже, он, ссылаясь на всё ту же статью 250-ю Гражданского кодекса РФ может в течении трёх месяцев обратиться в суд, требуя перевода на себя прав и обязанностей покупателя. В данной статье, правда, нет уточнения о том, с какого момента начинать отсчёт этого трёхмесячного срока ( со дня сделки по продаже или с момента, когда лицо узнало о нарушении своего права).

Продавец должен помнить, что свои квадратные метры он не может продавать другим собственникам по завышенной цене, которая должна быть указана в уведомлении. В случае же когда сособственники отказываются воспользоваться своим правом преимущественной покупки и продавец будет продавать свою долю третьим лицам, то он обязан предлагать им свою долю в квартире по цене не ниже той, что была указана в уведомлении.

Тем, кто собирается покупать долю, следует отчётливо понимать для каких именно целей эта доля приобретается. Если доля нужна покупателю только ради прописки без намерения проживания на этой жилплощади, то обычно проблем не возникает. Но вот если в квартире, да ещё скажем, в однокомнатной, предстоит проживать, то стоит узнать как можно больше сведений о будущих соседях по квартире.

Для того, чтобы определить какая же конкретно жилплощадь в квартире будет соответствовать каждой из долей, сособственникам придётся заключить соглашение о порядке пользования жилым помещением, которое для надёжности заверяется нотариусом. При этом важно помнить, что места общего пользования, коими являются кухня, коридоры, ванная, не подлежат делению, они остаются совместными.

Когда же во время реального проживания между соседями начинают возникать споры, то тогда есть смысл обратиться в суд на предмет выделения доли в натуре. Суд обычно принимает во внимание такие факторы как пол жильцов, родственные связи, наличие у них малолетних детей, а также социально опасных заболеваний и прочее. То есть размер доли каждого содольщика может варьироваться в зависимости от наличия или отсутствия тех или иных обстоятельств.

Оформленный в юридическом плане так называемый реальный выдел доли в квартире весьма проблематичен. Хотя некоторые пытаются его осуществить, делая дополнительные санузлы и разделяя комнаты, если их несколько. Но в принципе, произвести такой выдел доли, который можно с успехом сделать в загородном доме, где и вход и кухню и санузел можно действительно сделать совершенно изолированные, в квартире не представляется возможным.

Действительно, доля в квартире стоит гораздо дешевле, нежели комната в коммуналке, но надо реально представлять. Что данная собственность может быть таковой лишь по документам, а на деле придётся сталкиваться со скандалами и прочими признаками «войны за квадратные метры».

Кстати, дешевизна доли не всегда ясно видится продавцами, которые зная о рыночной стоимости всей квартиры, нередко полагают, что их доля будет рассчитываться по принципу: делим сумму на число собственников. На самом деле, доля конечно же будет всегда стоить дешевле.

Вы один из таких сособственников и у Вас есть проблема с Вашей долей и другими сособственниками? Приходите к нам за советом, что можно сделать. Наши телефоны: (495) 790-67-86.

Алёна Скворцова © МОО "Правовая защита"

Добавить комментарий