ДОЛЯ В КВАРТИРЕ

- виды судебных споров

После принятия в 1991 году Закона о приватизации жилищного фонда в РФ подавляющее большинство граждан нашей страны стали участниками долевой собственности на свои квартиры. Однако доля в квартире не всегда оказывается залогом спокойствия и имущественной защищенности своих хозяев. Нередко доля в квартире становиться причиной как мелких бытовых ссор, так и серьёзных конфликтов, решать которые приходится в судебном порядке. О таких судебных спорах мы и постараемся рассказать в настоящей статье.

У Вас есть проблемная доля в квартире, которую решили продать? Тогда можете обратиться к нам. Звоните по телефонам: (495) 790-67-86.

Иски об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, вселении

Представьте себе такую ситуацию: брак между супругами, которые к тому же являются и участниками долевой собственности, распался, кто-то из бывших супругов уходит жить в другую семью, к родителям или снимает жильё. После того, как эмоции проходят, бывший супруг решает вернуться в помещение, где ему принадлежит доля в квартире, но попасть к себе домой он уже не может, так как замки на входной двери заменены, а пускать в квартиру его никто не собирается. Обращения к участковому, уговоры, никаких результатов не приносят. И вот человек идёт в суд с просьбой защитить его права, как собственника доли в квартире. Суд, конечно, удовлетворит его исковые требования, вселит его, обяжет других сособственников не чинить препятствия в пользовании квартирой, выдать ключи от квартиры. Судебный пристав-исполнитель поможет исполнить решение суда, вселит сособственника. Однако ни решение суда, ни вселение в квартиру с помощью пристава не гарантирует собственника доли в квартире, что его проживанию в квартире опять не воспрепятствуют. В этом случае опять придется начинать всё сначала: приставы, суд, приставы…

В других случаях доля в квартире может быть приобретена по сделке (например, в результате наследования, дарения), да к тому же быть незначительной. В этой ситуации решение вопроса о вселении и нечинении препятствий уже не такое однозначное. Вот случай из практики. Человек приобрёл по договору дарения 1/3 доли однокомнатной квартиры общей площадью 28,1 кв.м. Естественно, что жильцы такого малогабаритного жилья не пустили его в квартиру. Тогда он обратился в суд с требованием о вселении, указывая, что ему принадлежит доля в квартире, однако, его права, как сособственника грубо нарушаются. Как Вы думаете, какое решение принял суд? Он стал на сторону «старых» жильцов квартиры, указав, что участник общей долевой собственности не обладает безусловным правом на вселение и проживание в нём. Суд пришёл к выводу, что отсутствует реальная возможность пользования истцом квартирой из-за её размера и размера доли. Вселением же будут серьёзно нарушены интересы других участников долевой собственности.

Иски о выплате компенсации за незначительную долю, прекращении права собственности на долю

В отдельных случаях доля в квартире может быть настолько мала, что не соответствует по своему размеру ни одному жилому помещению в квартире. Представляете, если такая доля в квартире обретает своего нового собственника по вторичной сделке (в результате наследования, купли-продажи или дарения), да ещё, если таким собственником становится постореннее для остальных жильцов квартиры лицо. Какой климат начинает царить в такой квартире? Естественно, что у жильцов-старожилов появляется желание приобрести право собственности на такую долю, но уже путём её принудительного выкупа через суд.

Сразу заметим, что судебная практика по этой категории дел неоднозначна и зависит от конкретных обстоятельств каждого дела. Однако весьма вероятно, что доля в квартире будет признана незначительной и суд прекратит право собственности на неё путем перечисления за неё денежной компенсации при следующих обстоятельствах: доля в квартире не соответствует по размеру ни одному жилому помещению в квартире (не соответствует ни одной комнате); между сособственниками отсутствуют родственные отношения; собственник доли не имеет существенного интереса в её использовании (не вселяется в квартиру); между сособственниками имеются неприязненные конфликтные отношения и их совместное проживание невозможно.

Иски о выделе доли в натуре, прекращении права долевой собственности

Доля в квартире по своей сути представляет собой идеальную долю в праве собственности на квартиру в целом, а не конкретные квадратные метры, которые как-то можно обозначить в помещении. Это означает, что любые действия по пользованию и распоряжению квартирой сособственники должны совершать по взаимному согласию. Поэтому некоторые собственники мечтают иметь в собственности свой «угол», чтобы никто не мог указывать как им пользоваться. Как они пытаются этого добиться? Для того, чтобы их доля в квартире была преобразована в комнату, они обращаются в суд с иском о выделе доли в натуре и признании права собственности на комнату. Однако, большинство таких истцов ждёт глубокое разочарование. Практически все квартиры в многоквартирных домах, являются неделимыми, так как из одной квартиры зачастую не может получиться две: нет технической возможности сделать отдельный вход, построить отдельные санузлы, кухни, коридоры и др.

Доля в квартире всё-таки может быть преобразована в комнату только в случае подписания между всеми сособственниками соответствующего соглашения и его государственной регистрации, или в случае наличия технической возможности создания отдельной квартиры (например, в малоквартирных домах в сельской местности).

Иски о признании права собственности на долю и признании недействительным договора её отчуждения

Доля в квартире нередко становиться предметом повышенного интереса недобросовестных людей или откровенных жуликов, которые пользуясь тяжёлой жизненной ситуацией собственника доли, его преклонным возрастом, состоянием здоровья, пытаются незаконно завладеть долей. Например, на практике распространены случаи убеждения пенсионеров или инвалидов подписать договоры дарения доли, в обмен на патронаж (помощь и уход), который в действительности не оказывался. Люди, страдающие алкоголизмом или наркоманией, часто становятся жертвами мошенников, когда пытаются одолжить денег у лиц, которые дают деньги в долг, если закладывается доля в квартире. Преступники убеждают подписать договор дарения доли и обещают не регистрировать его, если долг будет вовремя возвращен. Но как Вы сами можете предположить, доля в квартире переходит в собственность злоумышленников, не дожидаясь возврата долга.

Отстоять интересы пострадавшего человека – дело чести любого юриста, поэтому дела о признании недействительными сделок, совершённых под влиянием обмана, заблуждения, стечения тяжёлых жизненных обстоятельств, являются очень интересными, но в тоже время сложными в доказывании.

Иски о признании преимущественного права покупки доли, переводе прав и обязанностей покупателя доли

Доля в квартире может быть продана только при условии соблюдения требования о её преимущественном праве покупки другими сособственниками. Часто сособственники сами не хотят покупать долю и при этом всячески препятствуют её продаже другим лицам. Чтобы выйти из этой ситуации, продавцы пользуются всякими «обходными» схемами, например, заключают договор дарения. И в этом случае доля в квартире может перейти в собственность остальных участников долевой собственности, только если суд признает нарушенным преимущественное право покупки доли и переведет на истца права покупателя доли. Сразу заметим, что нарушение преимущественного права покупки трудно доказуемо, так как для оспаривания договора дарения должны быть весомые доказательства возмездного характера сделки, поэтому в большинстве случаев суды оставляют всё как есть. Чаще всего суд переводит права покупателя на пострадавшего сособственника, если продавцом действительно был заключен договор купли-продажи доли в квартире с посторонним человеком, но были допущены грубые нарушения процедуры преимущественного права покупки доли.

Иски об определении порядка пользования квартирой

В тех случаях, когда доля в квартире не может быть выделена, закрепить за собой комнату можно путём определения порядка пользования квартирой, когда в пользование участника долевой собственности передается жилая комната, а места общего пользования остаются в общем пользовании. Здесь важно отметить, что судебная практика по таким спорам достаточно противоречивая. На возможность передачи в пользование комнаты влияют многие факторы: соответствует ли доля в квартире какой-либо комнате, является ли комната изолированной, возможно ли одновременное совместное проживание в квартире нескольких сособственников.

Иски о разделе финансово-лицевого счёта

Имея в собственности долю в квартире, собственник должен принимать участие в оплате коммунальных услуг и услуг за содержание и ремонт жилья в размере, пропорциональном доле. Но не всегда сособственникам удаётся договориться о порядке оплаты коммунальных услуг. Нередко сособственники, не пользующиеся квартирой, не участвуют в оплате коммунальных услуг. В таких случаях спор может решить суд, установив раздельный порядок оплаты жилого помещения и коммунальных услуг, открыв отдельные лицевые счета исходя из размера долей в праве общей собственности.

Как Вы видите, доля в квартире, является предметом самых разных судебных споров, некоторые из которых удаётся успешно решать только опытным юристам, специализирующимся в вопросах недвижимости.

Адвокат Оксана Вашанова, кандидат юридических наук @ МОКА «Правовая защита»

Если у Вас есть проблемная доля в квартире, которую Вы решили продать, обращайтесь к нам за помощью. Мы поможем отстоять Ваши права. Звоните нам по телефонам: (495) 790-67-86.

Добавить комментарий