Бред в Верховном Суде России: теперь незначительная доля в квартире не стоит ничего

Новосибирский квартирный спор решился в Верховном суде РФ так, что теперь в России будут такие доли в квартирах, на которые невозможно вселиться. Сколько такое жильё будет стоить? Понятно, что ничего стоить не будет.

Теперь, если решение новосибирского областного суда станет прецедентным, при приобретении доли в квартире вселение в помещение для новых собственников может стать проблематичным или даже невозможным.

Дело Лилии Крыловой дошло до Верховного Суда и вернулось на новое рассмотрение в Новосибирск. Судя по материалам дела, сестра пенсионерки Крыловой несколько лет назад продала свою долю — треть — в их общей, трехкомнатной квартире. После приобретения доли новый собственник Худяков попытался в квартиру вселиться, даже привел с собой участкового, однако столкнулся с активным сопротивлением пенсионерки.

Конфликт собственников перешел в судебную плоскость и затянулся на несколько лет: Центральный районный суд Новосибирска вынес решение в пользу Крыловой. В апелляции судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда было принято более традиционное решение — вселить нового собственника принудительно.

Крылова оспорила решение, дойдя до Верховного суда, который вернул дело на новое рассмотрение. Последнее решение новосибирского областного суда — решение о вселении Худякова отменить.

Верховный Суд счёл, что вселение истца не отвечало требованиям статьи 247 ГК РФ, «поскольку не учитывало реальную возможность пользования жилым помещением без нарушения прав других лиц, проживающих в смежно проходных комнатах на праве, возникшем ранее, о чем истцу было известно, в результате чего был нарушен баланс интересов участников общей собственности».
Дело в том, что две из трех комнат в квартире — проходные. Доступ в кухню, санузел и на балкон также возможен лишь через эти проходные комнаты. Истец Худяков при приобретении доли в квартире об этом знал. «В квартире проживают ответчики, истец состоит по указанному адресу на регистрационном учете, фактически в квартире никогда не проживал и не проживает», — указано в определении Верховного суда.

Необычность данного решения в том, что ранее суды не ставили вопрос вселения в квартиру в зависимость от возможности «реального пользования жилым помещением».

Юристы, представлявшие интересы Крыловой праздную победу. Так по словам руководителя юридической службы федеральной риелторской компании «ЭТАЖИ» в Новосибирске Анжелики Шикайковой, согласно Гражданскому кодексу РФ, «владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом; участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле»
«В действующем законодательстве есть пробелы: в законе не сказано про реализацию права пользования, когда его осуществить просто невозможно, — говорит Шикайкова. — На практике недобросовестные покупатели, пользуясь, правовой неопределенностью по данному вопросу «скупали» такие незначительные доли и спокойная жизнь остальных собственников, проживающих в квартире прекращалась».

Шикайкова уверена, что есть острая необходимость ввести законодательное понятие «незначительности» доли с вытекающими правовыми последствиями. «При этом без законодательной поддержки такое беспрецедентное решение ВС РФ, может способствовать злоупотреблению правами со стороны собственников по отношению к добросовестным приобретателям долей, — продолжает спикер. — Поэтому данное решение Верховного суда — это только первый шаг в решении важного вопроса»

«Сейчас покупателям доли в квартире стоит обязательно получать согласие на сделку всех собственников жилья, — комментирует ситуацию Олег Вонарха, руководитель офиса агентства недвижимости «Жилфонд». — Причем соглашение должно быть оформлено в письменном виде и заверено нотариально. Должен быть определен порядок пользования площадями квартиры, этот порядок прописывается в договоре купли-продажи или оформляется отдельным документом. Доля, которую вы собираетесь купить, должна соответствовать размеру жилого помещения. Если, например, покупатель приобретает одну десятую квартиры, то он вряд ли может рассчитывать на проживание в этой самой квартире. И суд, скорее всего, вынесет решение не в его пользу, — тем более, прецедент уже есть».

Адвокат Ежов Антон Валентинович так комментирует такое постановление Верховного Суда:
«Верховный Суд РФ не рассмотрел всю ситуацию целиком. Ведь кроме нового собственника была и прежний собственник доли в квартире, которая продала её покупателю Худякову.
Верховный Суд с пафосом расписал в своём постановлении, что Худяков, покупая эту долю в квартире, знал, что там все комнаты смежно-проходные, что невозможно вселиться в квартире, не нарушая права там уже проживающих собственников.
Т.е. получается, что Верховный Суд РФ сделал вывод, что если бы Худяков не купил эту долю в квартире, то и проблемы бы не было. Фактически вывод такой. Однако если бы Худяков (или иной покупатель) не купил эту долю, то прежний собственник не смог бы долю в квартире продать.
Получается, что Верховный Суд, формируя такую новую судебную практику, фактически запрещает собственникам незначительных долей в квартирах продавать такие доли.

«Т.е. закон не запрещает продавать любую долю в квартире, но кто её купит, если в квартиру невозможно вселиться?
Верховный Суд эта проблема не интересует.
«А ведь несчастный собственник доли в квартире, который решается продавать свою долю в квартире третьим лицам, делает это вовсе не из-за какой-то личной злобы, а потому, что часто лишён возможности пользоваться квартирой.

«Например, достаётся квартира по наследству сестре и брату. Брат, например, имел ½ долю в квартире, получил ещё ¼. А у сестры получается всего ¼ доля в квартире. Брат сестру в квартиру не пускает, а квартира всего имеет две смежно-проходных комнаты.
Т.е. ¼ доля в квартире у сестры не может быть определена в отдельной изолированной комнате.

«Раньше такая несчастная сестра могла продать свою ¼ долю в квартире третьим лицам. А теперь Верховный Суд РФ принял «гениальное» (в кавычках!!!) решение, что продать можно, но новый собственник вселиться в такую квартиру не имеет права!
Т.е. новый собственник будет формально числиться собственником, будет обязан платить коммунальные платежи, но жить в квартире ему запрещено. Кто такое жильё захочет купить? Понятно, что никто.

«Т.е. Верховный Суд РФ разом обесценил целую категорию путь и проблемного, но всё же жилья, недвижимости, которая раньше стоила хоть какие-то деньги.
И вот несчастная сестра теперь не сможет продать свою долю в квартире третьим лицам.
Жить в квартире с братом она тоже не хочет, да и не может, т.к. брат пьёт и её тиранит, пусть не прямо физически, но морально.
При этом отдельной комнаты для сестры нет, как мы выше рассмотрели.

«Ещё Верховный Суд РФ указал в своём постановлении, что собственник, лишённый возможности пользоваться своей долей в квартире, вправе потребовать денежную компенсацию от другого собственника. Однако это тоже звучит красиво, но на практике невыполнимо.

«Если такую компенсацию будет требовать эта несчастная сестра у своего брата, то её брат, зная, что сестра не захочет жить в квартире, всегда в суде по совету адвоката скажет, что не против проживания сестры в квартире. И суд откажет в компенсации, т.к. напишет в решении, что не доказано, что невозможно истице пользоваться квартирой. А если и взыщет в брата компенсацию, то если у пьющего брата нет дохода и накоплений, то брат станет собственником всей квартиры, но реально ничего так и не оплатит. Либо будет платить какие-то крохи, например, с пенсии по инвалидности.

«То же самое относится и к новому собственнику, который отважится всё же купить такую проблемную и малозначительную долю в квартире. Вселиться не сможет, а деньги тоже не получит» – резюмировал адвокат Ежов А.В.

Получается, что Верховный Суд РФ встал на сторону тех, кто ранее выжил из квартиры других собственников. Теперь таким слабым собственникам будет невозможно продать свою проблемную долю третьим лицам – никто не купит.

Ещё вспоминается случай, который имел место в окрестностях города Королёва в Московской области. Там в лесу обнаружили пожилого мужчину с матерью старушкой, которые жили в лесу. Там они оказались из-за сына и внука, который просто выгнал их из двухкомнатной квартиры в Королёве. Хотя у каждого было по 1/3 доли в квартире, но они жили в лесу, в квартиру вернуться не могли.
Так вот у таких несчастных была ещё возможность продать свои доли в квартирах третьим лицам, чтобы купить на эти деньги другое жильё. А теперь такой возможности у них не будет. Те, кто имеет малозначительную долю в квартире, но слаб телом и духом, в квартире сам жить не может, где живёт другой сособственник, выживший из квартиры других собственников, то им (слабым) останется жить в лесу.

Спасибо Верховному Суду России за такую судебную практику!

Автор Олег Олегович Сибиряк