Доля в квартире – обойдёмся без судов

В 1991 году вступил в силу Закон № 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", которым установлено, что граждане России, занимающие жилые помещения по договорам социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, приобрести эти помещения в собственность. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних. Поскольку обычно в квартирах проживает по нескольку человек, приватизация происходила в общую (долевую или совместную) собственность. В результате почти девяносто пять процентов квартир в России сегодня имеют по нескольку собственников.

У Вас есть проблемная доля в квартире? Приходите к нам – мы поможем. Наши телефоны: (495) 790-67-86. 

Проходит время: кто-то умирает, кто-то разводится, создаются новые семьи, налаживаются новые отношения и портятся старые. На место первоначальных собственников приходят их наследники, и возникает конфликт. А при этом принадлежащая каждому доля в квартире становится проблемной.

После того, как новые собственники оформляют свидетельства о праве собственности на свои доли в квартире, возникает вопрос, как этой квартирой пользоваться. Хорошо, если новые и старые собственники смогут договориться полюбовно, например, определят компенсацию, продадут квартиру, поделив деньги, либо просто смогут жить вместе без конфликта (что гораздо труднее представить). Но в жизни, увы, всё бывает гораздо труднее и печальнее.

Часто один из совладельцев (понаглее и побойчее, назовем его «злодей»), которому принадлежит только какая-то доля в квартире, занимает всю квартиру, ставит металлическую дверь со своим замком и не пускает другого собственника в квартиру. Другому собственнику он предлагает мизерную сумму либо вообще указывает ему на дверь, заявляя, что «дескать, и так квартира вся его, свидетельства о праве собственности только лишь бумажки, а другие наследники могут быть свободны…» (цитата взята из одного реального разговора). Расчёт такого злодея простой: или другой совладелец просто вообще забудет, что у него есть своя доля в квартире, и тогда всей квартирой будет пользоваться сам злодей, или другой собственник обратится в суд, а пока суд будет идти – будет идти время, за которое только злодей будет пользоваться квартирой. Ведь суд будет рассматривать такое дело минимум полгода, а то и год с лишним.

Что делает в таком случае пострадавший совладелец, у которого есть эта теперь проблемная доля квартиры? 

Сначала он идёт в милицию, но там ему говорят, что с этим спором надо идти в суд, а милиция в таких конфликтах не помогает. 

Затем он идёт к адвокату, который обнадёживает такого страдальца, говоря ему о выигрышности дела, и что суд ему реально поможет. Адвокат готовит иск и обращается в суд с требованием о нечинении препятствий в пользовании квартирой, вселении, обязании передать ключи и т.п. Адвокат обещает, что только таким путём доля в квартире становится нормальным имуществом и проблема устраняется.

Идут долгие месяцы (заседания назначаются обычно с интервалом месяц), злодей, засевший в квартире, умело не получает повестки или берёт больничные и командировочные, откладывая судебные заседания, даже не являясь в суд. После того, как спустя год с лишним, суд выносит решение в пользу пострадавшего сособственника, тот в изумлении узнаёт, что это решение невозможно исполнить. Дело в том, что в случае неисполнения решения о вселении, судебный пристав-исполнитель может только оштрафовать должника, но других реальных рычагов для исполнения решения суда у него по нашему законодательству не имеется. 

Даже после удачного вселения через несколько дней замки в двери меняются вновь и все надо начинать сначала. Т.е. уточню, что если судебное решение было исполнено, человека принудительно вселили, а потом его опять выгнали, то судебный пристав-исполнитель уже не поможет. Он скажет, что прежнее решение уже исполнено и надо при новом конфликте снова идти в суд. Ведь не может судебный пристав-исполнитель постоянно каждый день вселять страдальца в квартиру. В результате напрасно потрачены деньги на адвоката, время, нервы, а результат отсутствует или даже отрицательный, поскольку злодей выиграл время и одержал не только моральную, но и фактическую победу. В какой-то момент, пострадавший ломается и забывает о своей доле как о страшном сне. И всё, доля в квартире фактически для него стала утраченной.

Такие горемыки часто приходят в нашу консультацию. Мы им разъясняли, что в соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ они вправе пользоваться своим имуществом (долей в жилом помещении), жить там, хранить свои вещи, а другие собственники долей в этой квартире не вправе им мешать, что можно, конечно, предъявить в суд иск о защите нарушенных прав, но потом с исполнением решения суда могут возникнуть проблемы. Практика подсказала иной выход.

В соответствии со ст.ст. 12, 14 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется в том числе путём самозащиты своих прав. При этом способы самозащиты гражданских прав должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения.

Вместо того чтобы тратить время на суд (на что, кстати, и рассчитывает злодей), гораздо лучше осуществить действия по фактическому вселению и установлению контроля над помещением. При этом нужно чётко помнить о пределах самозащиты нарушенных прав, не забываясь в пылу атаки. Следует не забывать, что способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения (ст. 14 ГК РФ). Таким образом, ломать замки и двери можно, а крушить чужую мебель нельзя (по крайней мере, специально); залить квартиру (тоже случайно) можно, а обстреливать окна, бросая в них камни, нельзя; входить в квартиру и находиться в ней с друзьями можно, даже если это сопровождается здоровым весельем, а брать злодея и его семью в заложники нельзя.

Ещё один момент. Если Вы собственник квартиры, то можно, конечно, вызвать специалиста МЧС, который вскроет входную дверь. Однако если в квартире кто-то есть, то мастер откажется от вскрытия двери, если кто-то будет кричать в квартире «караул» и т.п. Т.е. нужно найти мастера, который будет готов к такому, а в МЧС таких нет.

После того, как несколько молодых людей с наружностью тяжелоатлетов входят в квартиру, злодей бросается к телефону и начинает вызывать милицию. Не надо мешать ему. Но стоит отметить, что Вам перед штурмом самим следовало заранее предупредить милицию письменно. Ведь Вы ничего незаконного не делаете. Согласно п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. 

А ещё до начала штурма Вам нужно было направить злодею пару телеграмм с требованием дать ключи от квартиры. Заверенные на телеграфе копии текстов телеграмм и копии уведомлений о вручении у Вас тоже должны быть на руках во время штурма квартиры. А их копии тоже прикладываете к заявлению в милицию в тот день, когда идёте взламывать входную дверь. Это будет доказательством того, что злодей оставил их без внимания, воспрепятствовал осуществление Вами своих прав собственника. Поэтому Вы вынуждены восстанавливать свои нарушенные права путём самозащиты, чтобы Ваша доля в квартире стала для Вас доступной.

Убедившись, что по поводу самостоятельного вселения есть заявление в милицию от пострадавшего сособственника, милиция даёт отбой и часто даже не выезжает на звонок. Тогда у злодея наступает ступор. Ни милиция, ни прокуратура, ни кто-либо ещё его не защищают. Он понимает, что эти люди, пришедшие в «его» квартиру, могут делать в ней всё что угодно, а интеллект в их глазах и богатое спортивное прошлое не оставляют ему шанса выпроводить их из квартиры. Злодей ломается и понимает, что его переиграли, он в ловушке, квартирой пользоваться не может. Он начинает даже сам бояться выйти из квартиры, куда его могут тоже потом не пустить. Выхода у него два: или прекратить пользоваться квартирой или договориться с новым хозяином, которому теперь тоже принадлежит доля в квартире, и это подтверждается не только бумажкой, но и фактическими обстоятельствами.

Для пострадавшего же сособственника ситуация замечательна тем, что он не тратил время напрасно и деньги на суды, а теперь имеет реальные рычаги воздействия на собственника-злодея. Теперь можно начать и переговоры, которые смогут привести к реальному результату, когда доля в квартире станет доступной, либо удастся получить за её соответствующие деньги.

Но если Ваши права нарушены другим сособственником-злодеем, а Вы не готовы ни морально, ни физически вести с ним борьбу, а помочь Вам некому, то тогда Вам остаётся продать свою долю как она есть. Она, безусловно, не будет стоить всех денег, но Вы избежите реальной борьбы. А потом Вам в такой ситуации ни тепло и не холодно, что у Вас есть доля в квартире с проблемой, которую Вы решить сами не можете.

У Вас имеется проблемная доля в квартире, а помочь некому? – приходите к нам, мы поможем.
Наши телефоны: (495) 790-67-86

У нас Вы так же можете получить более подробную консультацию, что делать, если у Вас есть такая доля в квартире.

адвокат А.Н. Голованов © МОКА "Правовая защита"

Добавить комментарий